Записки Петурбургского Риэлтора

alex_spbrealtor


Записки петербургского риэлтора

Бесплатно оценю стоимость вашей недвижимости, обращайтесь


Инвестиции: Автомобиль vs. Недвижимость
Записки Петурбургского Риэлтора
alex_spbrealtor
avtoСтранный заголовок? Я сейчас объясню откуда он возник.

Так как по роду деятельности приходится обсуждать цены на недвижимость, а с друзьями еще и об автомобильных заморочках разговоры разговаривать, то в какой то момент в голове вспыхнула эта параллель. А что если на то и другое посмотреть как на инвестиции и сравнить?   

Смотрите: 

Машина
Что происходит с ее стоимостью? По статистике (этой формулы придерживаются все страховые) за первый год эксплуатации авто теряет в цене 20% стоимости, за второй 15% и далее по 10% в год.

Недвижимость
Вот официальные данные за последний год по ценам за квадратный метр жилья в Питере: рост на 10% для вторичного и 11% для первичного (синяя кривая - стройка). График ниже.
multigraph1

Итого "Автомобиль vs. Недвижимость": в одном случае это минус 20%, а в другом +10%

Напрашивается вывод: авто все таки должно быть средством передвижения, а не "статусной вещью". Если человек хочет "статусную вещь", то он купит видовую квартиру в центре или на Крестовском острове. А в кредит брать заведомо дорогую (и быстро дешевеющую) вещь – это финансовое безумие.

Конечно, если уже есть квартира на Крестовском, то можно и Бентли прикупить, кто бы спорил :) Но мы то с вами знаем, что в России часто "статусный автомобиль" покупают на последние деньги, да еще и берут в кредит.
Но есть еще более забавная и контрастирующая сторона сравнения "Автомобиль vs. Недвижимость". 

Всем, наверное, приходилось слышать мнение, что агенты по недвижимости берут грабительские проценты – 4% с продажи! Это ж какие денжищи! 

За что платит человек агенту? По сути, за страховку, за уверенность что все будет хорошо с его самым ценным активом (квартирой), чтобы избежать возможных рисков при попытке продать самому и стать жертвой мошенников.
Но вот смотрите на эту аналогию: этот же самый человек спокойно расстается с 8% от стоимости авто за страховку КАСКО (а без нее, как вы знаете, кредит на авто не дадут вообще). Причем, будет платить КАЖДЫЙ ГОД! Не один раз в жизни, как при операциях с недвижимостью, а каждый год по 8%! 

В цифрах это выглядит так: за машину в 1 миллион рублей автовладелец заплатит до 80 тыс за первый год страховки. И будет платить каждый год (хоть и чуть меньшую сумму).

А если он будет продавать однокомнатную квартиру за 2,5 миллиона, то агенту он заплатит 100 тыс. Один раз в жизни! 
Как ни крути, недвижимость более выгодное вложение, с любой точки зрения :)

P.S. Чтобы было понятно: я сам автовладелец и считаю, что машина в хозяйстве нужна. Для удобства, для комфорта, как рабочий инструмент. Но, как вложение денег, увы и ах, это разорение. Смотреть на вещи надо трезво :)

Вниманию разведенных
Записки Петурбургского Риэлтора
alex_spbrealtor
Интересный юридический казус. Ситуация: супруги в браке купили квартиру. Квартира была записана на жену. Затем развелись. Прошло много лет, у каждого появилась новая семья, новые жены и мужья. И вот, женщина решила продать квартиру, ведь она единственный собственник жилья. Так вот: она не может это сделать без разрешения бывшего мужа. Если разобраться, оно и понятно: квартира то куплена в браке, а значит супруг имеет право на половину имущества (не важно кто записан собственником). Просто отложенное решение о разделе имущество выстрелило спустя много лет. 

Оформление сделки по продаже квартиры забуксует в регистрационной палате по очень простой причине. Когда квартира покупалась, от второго требовалось согласие на сделку. Эти документы хранятся в регистрационных органах и отмечены в базе данных. В момент смены собственника все это всплывет и потребуется разрешение супруга.

Есть еще и такой нюанс, который большинство юристов не знают. До 1997 года все документы по сделкам с недвижимостью, справки и разрешения супругов оставались у нотариуса, а в «органах» регистрировали только сам договор покупки. После 97-го все документы идут в регистрационную палату. Поэтому если квартира была приобретена до 1997 года, то сделка может «прокатить» - государственные органы могут и не вспомнить о старом супруге и зарегистрировать сделку. Но юридически эта сделка может быть легко оспорена бывшим супругом, если он захочет – закон будет на его стороне.

Стоимость ремонта
Записки Петурбургского Риэлтора
alex_spbrealtor
Раньше я придерживался такой картины мира: ремонт квартиры не сильно влияет на ее цену. Это показывает практика и статистика. Объясняется это просто. 

Представьте, что вы продаете квартиру с крутым ремонтом, а в вашем же доме продается точно такая же квартира, но без ремонта. Насколько ваша квартира дороже, чем соседская?

Посмотрите на ситуацию глазами клиентов. Не богатый покупатель, у которого денег «в обрез», не готов переплачивать за ремонт. Он выберет ту, что дешевле. Богатый же клиент будет по-любому делать свой ремонт под свои личные предпочтения. Во втором случае клиент скорей купит расселенную коммуналку, где раньше жили алкоголики и клопы, чем меньшей площади квартиру, но с «дизайнерским ремонтом».

Практика показывает, что реальную ценность имеют другие вещи: чистая парадная, консьерж на входе, лифт OTIS, наличие капремонта в доме и т.п. Оно и понятно – эти вещи не купишь сам, даже если у тебя много денег. Можно лишь выбрать дом, где места общего пользования в хорошем состоянии. А вот ремонт в своей квартире можно сделать – это лишь вопрос денег.

Вчера моя картина мира пошатнулась: коллега рассказала о своем уникальном клиенте, опровергающем эти законы. 
Клиент – состоятельная дама. Она ищет 3 комнатную квартиру с дизайнерским ремонтом и мебелью за 10-15 миллионов рублей. Ремонт - единственный серьезный критерий в выборе: местоположение, район города и пр. не принципиальны. Дама очень придирчива: агент каждый день просматривает множество квартир по фото и объезжает объекты, но клиент все забраковывает. Ремонт не нравится.

Агент находит варианты и большей площади квартиры по цене на несколько миллионов дешевле – на эти деньги легко можно сделать любой ремонт. Но клиент против – нужен готовый ремонт.

Можно было бы подумать, что тетеньке негде жить, пока будет идти ремонт. Но это не так. Это не единственная ее квартира. И последний штрих: сейчас эта дама живет в квартире, купленной ранее по той же схеме: с ремонтом и мебелью. Жалуется агенту на тяготы жизни: хотя и красиво, но «спать на чужой кровати как-то не уютно.. ». Что мешает купить новую мебель – не ясно. Время есть (женщина не работает), деньги тоже. Просто хочется придти и купить все оптом: от ремонта до мебели и занавесок. Вот такие бывают клиенты :)

Как разнообразен и интересен этот мир! :)

Безналоговый бизнес?
Записки Петурбургского Риэлтора
alex_spbrealtor
В прошлом посте я писал про то, что вложения в первичный рынок недвижимости - дело выгодное (если стройки работают, конечно). Сейчас я хотел бы развить эту мысль.

На покупке/продаже недвижимости можно хорошо зарабатывать и при этом не платить налоги. Сейчас я расскажу как.

Цена «первички» на нулевом цикле самая низкая из всех возможных (намного ниже «вторички»). Между тем, когда дом построен, сдан и заселен, то такая недвижимость становится самой дорогой. Оно и понятно: новый дом, обычно в таких домах лучше планировка, большие кухни, свежая инфраструктура и т.п. Разница в цене между нулевым циклом и новым сданным домом (это уже вторичный рынок, по сути) может достигать 1,5 раз и больше. Если с момента обретения собственности прошло 3 года, то при продаже хозяин не платит налоги.

Я знаю клиентов, которые постоянно делают это: покупают квартиры вначале стройки, потом продают, полученные деньги опять вкладывают. Учитывая, что недвижимость сама по себе всегда растет в цене даже на старые хрущевки, за 3 года «набегает» хороший доход. Больший, чем банковский вклад за аналогичный период. И, заметьте, без уплаты налога и абсолютно легально! :)

P.S.
Кстати, кто не знает: если вы положили деньги в банк и вам обещают процент по депозиту больше, чем ставка рефинансирования ЦБ РФ (обычно она всегда ниже, чем ставки самых привлекательных вкладов), то с разницы этих ставок с вас снимут 13% налога при снятии денег в конце. То есть, те проценты, которые пишут банки в своей рекламе – это «грязные» доходы, без учета выплаты налога. Будьте бдительны :)

Цены на недвижимость в Питере с лета выросли на 6%
Записки Петурбургского Риэлтора
alex_spbrealtor
Цены на недвижимость в Петербурге продолжают свой рост. Думаю, в других городах происходит тоже самое. Главная причина, я думаю, в пресловутой второй волне кризиса. В то время, как евро «колбасит» и фондовый рынок в депрессии самым надежным вложением становится старый добрый квадратный метр.

Глядя на график легко видеть, что растет именно вторичный рынок (верхняя кривая), а на «первичке» даже бывают временные спады (нижняя линия). Почему? Ответ все тот же: рынок боится, что новая волна кризиса снова заморозит стройки, а вложения в долгострой – это рискованные инвестиции.

Кстати, лучший показатель конца любого кризиса – бурный рост цен на первичном рынке: когда люди уверены в завтрашнем дне и в том, что дома будут сданы вовремя, то вложения в стройку наиболее интересны.

Fuck pride
Записки Петурбургского Риэлтора
alex_spbrealtor
В фильме «Криминальное чтиво» есть такая сцена, где Марселлас мотивирует Бутча «лечь» во время договорного боксерского боя:
Marsellus: The night of the fight, you may feel a slight sting. That's pride fucking with you. Fuck pride. Pride only hurts. It never helps. You fight through that shit. 

Марселлас: Ночью во время боя ты, возможно, почувствуешь легкий укол. Это тебя будет трахать твоя гордость. Пошли её нахрен. От гордости одна боль и никакой пользы. Тебе придется пережить это дерьмо.

http://www.youtube.com/watch?v=ruhFmBrl4GM

Примерно такой разговор, я думаю, был между Путиным и Медведевым, когда последний вдруг отказался от президентских амбиций в пользу Путина. По фильму мы знаем, что Бутч сделал по-своему. Он не лег под соперника и выиграл бой. Медведев – лег. И миллионы зрителей стали свидетелями финала этой договорной игры. 
Лично я не питал иллюзий зачем этот человек Путину. Но очень многие хватались за Медведева, как утопающий за соломинку - в надежде на перемены.  
Была, правда, еще надежда другого рода. Все же быть президентом самой крупной в мире страны – не хухры-мухры. Эта должность не может не обладать неким сакральным смыслом и мистическим влиянием на человека. Скажем, встал Президент однажды ночью, выглянул в окно, увидел двуглавых орлов на башнях Кремля. И его, тихого и послушного человека, пробило словно разрядом молнии: ведь сейчас он находится в ряду таких фигур, как Петр I, Екатерина II, Александр II, он вершит историю здесь и сейчас!!! Перед его мысленным взором промелькнут факты из школьного учебника и величие момента должно поменять что то в нем самом. И он скажет себе: «Чёрт возьми, как я могу блюсти суверенитет державы, если сам боюсь какого то отставного чекиста, возомнившего себя моим начальником? Я Президент этой страны и точка!». Топнет царственной ножкой и повернет ход истории. Но этого, как мы видим, не произошло. Боксер лег. Видимо, Путин знал кого выбрать на эту роль и не ошибся. 

Что касается третьего срока Путина (а если у этого человека будет возможность, то последуют и четвертый, пятый и последующие сроки), то я бы вот что сказал Волан-де-морту нашего королевства, будь такая возможность. 

Демократические институты смены власти нужны монархам и диктаторам не меньше, чем народу. Почитайте историю. Монархи прошлого имели только один путь из «большой политики» - в могилу. Их травили, душили шарфами, били по голове шкатулками, убивали почем зря во время дворцовых переворотов. Только так менялась власть. Потом человечество придумало более гуманный способ – демократические выборы. Однако, наркотик власти силен. Поэтому и в наше время есть рецидивы, когда авторитарные правители так подсаживаются на эту самую власть, что не могут потом соскочить с ее иглы самостоятельно. 
Может быть законы истории изменились и меч судьбы больше не висит над головой авторитарных правителей? Посмотрим внимательно на новейшую историю: что стало с Муссолини, Саддамом Хусейном, Милошевичем? Они все в могиле и умерли насильственной смертью. А вот урожай прошлого года: Хосни Мубаррак и Зин аль-Абидин под судом, Каддафи в бегах. Нужны еще примеры? 
У диктаторов не бывает пенсий. В будущем их ждет вовсе не лазурный берег с бокалом мартини в одной руке и мулаткой в другой. В списке авторитарных лидеров десятки имен, и все эти истории с плохим концом для альфа-самцов. А ведь были среди них ребята похитрей и поумней, придумавшие на случай отступления схемы куда более изощренные, чем оффшорные счета на имя тренеров по дзюдо. Не помогло. Есть над чем задуматься, не так ли?


Нужен ли нотариус или как сэкономить 1% от стоимости квартиры
Записки Петурбургского Риэлтора
alex_spbrealtor
Сегодня я расскажу как сэкономить 1% от стоимости жилья при сделке с недвижимостью :)

Существует распространенное заблуждение, что для надежности нужно сделку проводить через нотариуса. Нотариус – дело не дешевое. Он берет 1% от стоимости вашей квартиры за бумажку с печатью (при стоимости квартиры в 5 миллионов это составляет 50 тыс. рублей). Порой и больше 1%. Сама эта сумма, вроде как, не оставляет сомнения в том, что бумагу вы получаете супер-ценную и важную, один вид которой повергнет силы зла в смятение. Давайте разберемся, действительно ли это так.

Есть два вида договоров. Первый – так называемый договор в простой письменной форме, когда стороны просто пишут текст на бумаге и закрепляют его подписями. Второй, нотариально заверенный договор, – вы ставите подписи в присутствии нотариуса. В обоих случаях дальше договор регистрируется в УФРС и только после этого право собственности переходит к новому владельцу. Если с договором что-то не так, то его просто не зарегистрируют и вернут на переофрмление.

Я открою страшную тайну, которую вам подтвердит любой юрист: нет никакой разницы между этими двумя договорами с точки зрения юридической силы! Если сделка будет оспорена в суде, то правильно оформленный договор в простой письменной форме будет не менее надежен, чем нотариально заверенный. Это знают юристы, это знают агенты по недвижимости, это знают даже сами нотариусы. Но никто не спешит разубеждать клиента с деньгами.

Нотариус, по сути, делает две вещи: предлагает уже готовый шаблон договора и заверяет, что сидящий  перед ним человек является Васей Пупкиным, и не кем иным. Конечно, если вы будете придумывать текст договора из головы, писать его в темной подворотне, где не разобрать паспортных данных продавца квартиры, чиркать и исправлять в тексте – то это будет не очень надежный документ. Но вот если вы пойдете в какой-нибудь центр оформления документов, коих огромное множество, то там всю работу сделают за вас: возьмут паспорта, паспортные данные внесут в стандартный и проверенный текст договора, распечатают, дадут прочитать и убедиться что все в порядке. А после подписания документа обеими сторонами даже предложат отправить договор на регистрацию в УФРС. А обойдется такое оформление в 1-3 тыс. рублей, а не в 1% от стоимости квартиры. И договор будет ничем не хуже.
Нужен ли нотариус? Скорее, нотариус выступает в качестве психиатра, который успокаивает своим видом, кожаными диванами и гербовыми печатями разнервничавшихся перед ответственной сделкой клиентов. Однако, я бы советовал  найти способы успокоить нервную систему подешевле :)

Дама сдавала багаж...
Записки Петурбургского Риэлтора
alex_spbrealtor
Пост посвящается бывшему губернатору Петербурга Валентине Ивановне Матвиенко, которая впервые в истории человечества провела засекреченные выборы, на которых, к тому же, ухитрилась получить почти 100% голосов. В Питере эта новость отозвалась эхом народного творчества:
Дама сдавала багаж:
Кронштадт, Петергоф, Эрмитаж,
Сосули, морские фасады,
Плешивые зоосады,
Колодцы-дворы, коммуналки,
Приморские пробко-мигалки,
Для Мариинки вторую сцену,
Для футбола большую арену,
Обводный, Фонтанку, Волхонку..
И миллиардера мальчонку…

***
Идут по дороге: Белоснежка, Дюймовочка и баба Яга.
Белоснежка говорит: "Я самая красивая"
Дюймовочка говорит: "Я самая маленькая"
А баба Яга говорит: " А я самая злая, коварная и изворотливая"
Видят возле дороги стоит дом правды.
Зашла в него Белоснежка, выходит с рыданиями: «Оказывается я не самая красивая, красивей меня спящая красавица…»
Зашла Дюймовочка. Выходит и тоже плачет: «Я не самая маленькая, меньше меня мальчик с пальчик!..»
Зашла баба Яга. Вышла злая, волосы на себе рвёт и кричит: «Елки-палки, да кто такая эта Валентина Ивановна Матвиенко?!!»


Совет: дверь этажом выше
Записки Петурбургского Риэлтора
alex_spbrealtor
Есть один очень простой и полезный совет для тех, кто присматривает себе квартиру на вторичном рынке. После просмотра квартиры, которая вам потенциально понравилась, не поленитесь и подниметесь на этаж выше – взглянуть на дверь соседей сверху.

По двери можно сказать о хозяевах не мало :) Надо насторожиться, если на двери видны последствия частых смен замков, выбитые косяки и пр.

Проблемные товарищи сверху могут вам серьезно подпортить жизнь в будущем: криками, выбиванием дверей по ночам и пением караоке до утра. Этого легко можно избежать, если последовать моему совету :)

О пользе вашингтонского обкома
Записки Петурбургского Риэлтора
alex_spbrealtor
В блогах прокремлевских товарищей я часто вижу такой супер аргумент против Навального: «так он работает на деньги ЦРУ и вашингтонского обкома». Сейчас я оставлю в стороне рассуждения о феномене, когда власть, которой указывают на коррупцию отдельных чиновников, вместо того чтобы бороться с этой самой коррупцией на местах начинает кошмарить гражданина, усмотревшего неприглядный факт: заводит на него дело и проплачивает заказные посты в блогах. Не об этом речь.

Так вот, я об аргументе насчет денег «вашингтонского обкома». Предположим, я наивный юноша и сразу поверил этому аргументу. И что? Это же прекрасно! Выходит, что борьба с коррупцией осуществляется не на деньги наших налогоплатильщиков, а за счет американских! Респект и уважение такой системе!!! Тем более, если эта система работает. Вот еще бы сам Нургалиев покупал позолоченные кровати для своего ведомства не за счет моих налогов, а за счет ЦРУ! :)

Да ладно, деньги. Пусть бы в принципе делал хоть в половину того, что делает Навальный в деле борьбы с коррупцией. Золотые кровати мы бы ему простили ;)

?

Log in